Iznajmljivanje stana ili uzeti hipoteku: što je više isplativo

<

Detaljna analiza s primjerima i izračunima.

Kada uspoređujete hipoteke i materijalne aspekte najma nekretnina obično ide u pozadinu. Sudionici rasprave saznaju što je bolje: platiti tuđem ujaku ili otići u ropstvo u banku, preplatiti, ali za vlastite, ili se stalno kretati u potrazi za profitabilnijim mogućnostima. Ali ako ostavite osjećaj i okrenete se brojevima, situacija postaje jasnija.

Najam i hipoteka u brojkama

Promjene u cijenama nekretnina i stanova za iznajmljivanje, kao i veličina inflacije za dugo razdoblje mogu se predvidjeti samo približno, tako da će proračuni biti netočni. Pa ipak, brojevi su rječitiji od riječi.

Prosječna ponderirana stopa na hipotekarne kredite u travnju ove godine, prema stambenim kreditima za stambene kredite rezidentima, te stečena prava na potraživanje hipotekarnih kredita u rubljama Centralne banke, iznosila je 9, 64%. Prema analitičarima Domofond.ru Analitička izvješća Domofond.ru, iznajmljivanje stana u ožujku 2018 je u prosjeku 0, 7% jeftinije nego u prosincu 2017. Međutim, kako bi bili sigurni, mi ćemo pretpostaviti da je vlasnik stana će povećati plaćanja za 5% godišnje.

Za izračune, uzeti regionalni centar, milijun-plus grad Volgograd i savezni grad Sankt Peterburgu.

Volgograd

hipoteka

Prosječna cijena dvosobnog stana u Volgogradu, prema Domofond.ru, iznosi 2.365.695 rubalja. Razmotrite situaciju ako ste akumulirani predujam od 15%, 25% i 50% od vrijednosti stana i uzeo hipoteku na 9, 64% godišnje za 10 godina.

Polog, rubljeMjesečno plaćanje, rubaljaPreplate, rubaljaKonačna cijena stana, rubalja
354.854, 15%26 1761 130 0603495755
591.250, 25%23.0889968183361818
1.182.500, 50%15 3926645463029546

U izračunima se ne uzimaju u obzir dodatni troškovi povezanih usluga u obliku kućnog osiguranja i osoba koja je uzela hipoteku, te naknadu kao što je odbitak od poreza.

Pretpostavimo da cijene nekretnina će rasti za 5% godišnje, a zatim u 10 godina stan će koštati 3, 67 milijuna rubalja.

najam

Prosječna cijena najma dvosobnog stana u Volgogradu je 15 845 rubalja mjesečno. Ako stanodavac će podići naknade za oko 5% godišnje, onda u 10 godina stanar će morati platiti 24.556 rubalja mjesečno. Ukupno, tijekom godina on će platiti za smještaj 2 389 344 rubalja. Razlika između cijene hipoteke s početnim doprinosom od 15% i zakupom stanara može iznajmiti stan po projiciranoj cijeni od 2028. za još tri godine i devet mjeseci.

Uz prosječnu plaću u Volgogradu od 28.483 rubalja, isplata najma i hipoteke čini se izvedivom za obitelj s dvoje odraslih osoba.

Također treba uzeti u obzir da stanar još uvijek nema uštede za predujam (ako postoji), koji može položiti u banci po kamati. Prema kamatnim stopama i strukturi kredita i depozita, prema hitnosti Centralne banke, ponderirana prosječna stopa na depozite za razdoblje od jedne do tri godine u 2018. godini iznosi 6, 41%. Za 10 godina, indikator će se mijenjati nekoliko puta, ali mi ćemo koristiti ovu brojku za izračune. Izračun ne uključuje kapitalizaciju.

Polog (štednja), rubaljaIznos nakon 10 godina, rubalja
354.854, 15%582 315
591.250, 25%970241
1.182.500, 50%1940482

Prema tome, u 10 godina stanar neće samo potrošiti manje, ali i zaraditi na depozit.

Najam i štednja

Iz prethodnog stavka je jasno koliko osoba će biti u mogućnosti akumulirati na depozit za 10 godina, ako on i dalje najam stanovanja.

Najveća prilika za uštedu za stan i kupnju bez hipoteke od osobe koja ima pola iznosa cijene stana, ali samo ako se cijena nekretnine ne promijeni.

Nakon 10 godina za kupnju stana on neće propustiti 425.213 rubalja. Da bi imao cjelokupan iznos pri ruci u pravo vrijeme, morat će uštedjeti nešto više od 3, 5 tisuća rubalja mjesečno.

Za pet godina imat će 1.561.491 rubalja na svoj polog. Za kupnju stana u ovom trenutku, osoba treba odgoditi svih pet godina na 13, 4 tisuća mjesečno. Zajedno s troškovima najma za stanovanje, u prvoj godini će ostaviti 29, 3 tisuće, au petoj 32, 6 tisuća. Prema tome, ako on kupi stan u pet godina, ukupni troškovi, uzimajući u obzir najam, ostavit će 3.415.482 rubalja, nakon deset - 4.755.039 rubalja. Obje opcije su skuplje od hipoteke.

St. Petersburg

hipoteka

Prosječna cijena dvosobnog stana u St. Petersburgu iznosi 6.797.671 rubalja.

Polog, rubljeMjesečno plaćanje, rubaljaPreplate, rubaljaKonačna cijena stana, rubalja
1.019.651, 15%75 210324715210044823
1, 699, 418, 25%66 3622 865 1349662805
3, 398, 836, 50%44.24119100898707760

Kako ne bi preplatiti na hipoteku, morate ili akumulirati kapara od najmanje pola cijene stana, ili povećati mjesečnu uplatu i skratiti rok kredita. Uz prosječnu plaću od 58, 5 tisuća rubalja, Uprava Savezne državne službe za statistiku grada Sankt Peterburga i Lenjingradske regije očito nije svatko.

Nakon 10 godina, stan će navodno koštati 10, 99 milijuna rubalja.

najam

Prosječna cijena najma dvosobnog stana u St. Petersburgu je 32.744 rubalja mjesečno. Uz povećanje troškova najma za 5% godišnje u 10 godina, mjesečna uplata bit će 50.787 rubalja, a ukupni poslodavac će dati 4.942.178 rubalja. Razlika između cijene hipoteke i polog od 15% i stanara mogu iznajmiti stan po procijenjenoj cijeni od 2028 za još osam godina i tri mjeseca.

Nemojte zanemariti i akumulirati.

Polog (štednja), rubaljaIznos nakon 10 godina, rubalja
1.019.651, 15%1673247
1, 699, 418, 25%2 788 744
3, 398, 836, 50%5 577 490

Najam i štednja

I opet osoba koja već ima polovicu svoje cijene može računati na kupnju stana bez hipoteke. No, kako bi se zadovoljilo petogodišnje razdoblje, bit će mu problematično. Za pet godina će imati 4, 448, 162 rubalja na svom računu. Da bi prikupio potreban iznos, svaki mjesec treba odgoditi 39, 2 tisuća. Ukupno, uz troškove najma, on će morati izdvojiti 72 tisuće mjesečno u prvoj godini.

Ako kupi stan u pet godina, ukupni troškovi, uzimajući u obzir najamninu, procjenjuju se na 8.968.837 rubalja, nakon 10 godina - na 11.739.849 rubalja.

Dakle, što je više isplativo

Prema prosječnim procjenama, renta je profitabilnija. U svim slučajevima mjesečna naknada za zapošljavanje je manja od plaćanja hipoteke. Kapara nije samo potrošena, nego donosi i novac.

Međutim, nakon 10 godina, osoba koja odabere hipoteku će posjedovati stan, ali stanar neće.

S obzirom na najam stambenih i istodobno povećanje uštede na stanu - ovdje, također, sve nije tako jednostavno. Predvidljivi faktori djeluju: što više novca imate na rukama, to je veći prihod i niži troškovi nekretnina i najma u vašem gradu, to su veće šanse da uštedite za stan bez hipoteke i ostanete u crnom. Međutim, proračuni obično ne uzimaju u obzir da se u razdoblju od 10 do 15 godina cijene nekretnina mogu značajno povećati.

Stoga je vrijedno uzeti u obzir još jedan ključni pokazatelj - vrijeme. Izrada dugoročnih prognoza je teška čak i za stručnjake. A stabilnost u zemlji je pokazatelj bliže religioznom: ili vjerujete u nju ili ne. Dakle, ako ste spremili za stan za više od pet godina, to je vrijedno uključiti u izračune ne samo logika, ali i intuicija.

Uzmite u obzir da novac na štetu inflacije deprecira, a nekretnine rastu u cijeni.

Međutim, prema Rosstatu, indeksi cijena na sekundarnom tržištu nekretnina u Ruskoj Federaciji, u posljednje tri godine, cijene na sekundarnom tržištu padaju za sve vrste stanova, osim elitnih.

Kao dodatni čimbenik razmotrite blizinu dobi umirovljenja. Bit će teško iznajmiti stan za isplatu mirovina, ali to je nemoguće u velikim gradovima. Tako je do ovog trenutka dobro imati vlastito stanovanje, čak i ako je došlo do vas s preplaćenim iznosom.

Argument da možete iznajmiti stan za ostatak života s novcem koji je otišao u banku je dosljedan ako ste odbili kupiti kuću u velikom gradu i iznajmiti stan po vrlo razumnoj cijeni. Dakle, ako uštedite na preplatu od 3 milijuna, to će vam dati 25 tisuća godišnje svaki mjesec tijekom 10 godina (ali vrijedi razmotriti inflaciju).

Novac se također može položiti na depozit. Iznos od 3 milijuna, uzimajući u obzir sadašnje prosječne kamate na depozite, donijet će 15 tisuća rubalja mjesečno u interesu, 4 milijuna - 20 tisuća kuna.

Kako izračunati što je profitabilnije za vas

Prosječni izračuni daju prosječne rezultate, tako da biste razumjeli što je za vas profitabilnije, sami ćete morati obaviti izračune. Za to su vam potrebni sljedeći podaci:

  1. Iznos najamnine za stan.
  2. Veličina uštede koju namjeravate koristiti kao predujam.
  3. Cijena stana koju želite kupiti.
  4. Kamatna stopa na hipoteku (možete koristiti prosjek u zemlji ili onu koja nudi banku u kojoj želite uzeti hipoteku).
  5. Kamata na depozit u banci na koju ste spremni povjeriti svoj novac na duže razdoblje.

Ako se odlučite između hipoteka i najam stambenih s istovremenim akumulacije novca za kupnju stana

1. hipoteka

Korištenjem hipotekarnog kalkulatora ili na internetskoj stranici vaše banke izračunajte koliko će godina vaša hipoteka imati uz optimalnu mjesečnu uplatu, koja će biti preplaćena.

Uz cijenu stana od 5, 2 milijuna rubalja, početni doprinos od 3, 2 milijuna, kamatnu stopu od 11% i hipoteku na sedam godina, mjesečna uplata bit će 34.245 rubalja, a preplaćeni iznos će biti 876.569 rubalja.

2. Iznajmljivanje stana

Izračunajte koliko ćete tijekom godina dati za iznajmljivanje stana, uzimajući u obzir moguća povećanja naknada.

Na primjer, dajete 22 tisuće rubalja mjesečno i iznajmljujete stan za tri godine. Za to vrijeme cijena nikada nije porasla, ali je očito da za sedam godina stanarina neće koštati istu cijenu. Dakle, u sljedećoj godini, vjerojatno će platiti 22 × 12 = 264 tisuća za zapošljavanje, u sljedeće tri godine - 24 × 36 = 864 tisuća, u preostala tri - 26 × 36 = 936 tisuća, u ukupnom - 2, 06 milijuna rubalja.

3. Depozit i štednja

Izračunajte koliko novca imate na depozit tijekom trajanja hipoteke i procijenite iznos. Zatim izračunajte koliko ćete novca imati nakon prve godine, drugo i tako dalje do kraja razdoblja hipoteke. Također odrediti iznos koji možete izdvojiti svaki mjesec za kupnju stana, izračunati koliko novca će vam dati u godini, dvije, i tako dalje do kraja hipoteka pojam. Sada, jednostavnim dodavanjem iznosa na depozit i štednju, saznajte koliko ćete godina moći prikupiti novac za nekretnine.

Na depozit bez kapitalizacije uz kamatnu stopu od 6, 1%, iznos od 3, 2 milijuna rubalja u sedam godina pretvorit će se u 4.566.400 rubalja.

Čak i ako cijene nekretnina neće rasti, onda nakon sedam godina ne možete kupiti stan bez hipoteke.

Postoji mogućnost da ne čekati potreban iznos da se akumuliraju na depozit, i izdvojiti 20 tisuća rubalja mjesečno ili 240 tisuća godišnje. Zatim nakon pet godina u štednji će biti 5 376 000 rubalja. Uzimajući u obzir najam za cijelu nekretninu će se 6 640 000 rubalja, a 176 tisuća će ostati. Za sedam godina, hipoteka na stan će se 6, 8 milijuna. To je, trošak ide oko istog, ali spremljene dvije godine, to jest, iznajmljivanje stanova i u ovom trenutku štednje je više isplativo.

Ovi izračuni rade samo ako je cijena stana nije promijenio u pet godina, a najam nije porasla u cijenu brže nego što je predviđeno u prognozi.

Kada stan ne uspije spasiti čak i za vrijeme trajanja hipoteke, očito je da je isplativije posuditi od banke nego uštedjeti.

Ako se odlučite između hipoteka i najam stambenog, bez planova za kupnju stana u budućnosti

1. Zapamtite koliko dajete vlasniku apartmana

Uzmi brojeve iz prethodnog primjera - 22 tisuća rubalja.

2. Izračunajte mjesečno plaćanje hipoteke

Opet broj iz prethodnog primjera - 34, 3 tisuća rubalja.

3. Usporedite dva broja

Očito je da je više isplativo pucati, čak i ako ne uzmete u obzir početnu uplatu u izračunima. Ako sve nije tako jednostavno, podijelite iznos predujma s brojem mjeseci hipoteke i dodajte primljeni iznos mjesečnoj uplati:

3 200 000 = 84 = 38;
34, 3 + 38 = 72, 3 tisuća rubalja.

Usporedba s 22 tisuće je još jasnija. A čak i ako nakon sedam godina najam će se udvostručiti u cijeni, to će i dalje biti više isplativo iznajmiti stan.

Međutim, već u osmoj godini, osoba s hipotekom u potpunosti će je vratiti i platit će samo komunalije. I stanar će i dalje davati isti iznos za najam. S druge strane, ako stanarina ne bi bila podignuta, iznos koji bi bio potrošen na hipoteku bio bi dovoljan za 26 godina najma.

4. izračunati koliko ćete zaraditi na novac koji bi mogao ići na kapara.

U sedam godina, depozit će biti 4, 57 milijuna rubalja. A ako je razlika između plaćanja u iznosu od 12, 3 tisuća mjesečno odgođena mjesečno, onda će za sedam godina donijeti još 1, 03 milijuna. Ukupan iznos od 5, 6 milijuna, stavljen na 6, 1% godišnje, donijet će 28, 5 tisuća rubalja mjesečno u interesu.

<

Popularni Postovi